Objektentwicklung

Das Jahr 2023 war für den gesamten Immobilienbereich herausfordernd. Grund dafür waren die weiterhin höheren Finanzierungskosten und die Unsicherheit in Bezug auf alle Fragestellungen zu den Themen Energieeffizienz für Bestandsimmobilien.

Das Projekt Stern! Kindergarten und Wohnen hat sich in diesem Umfeld gut entwickelt.

Der Ausbau des Dachgeschosses wurde fertiggestellt und die Mieter haben Ihre Wohnung bezogen.

Durch einen Mieterwechsel konnte für diese Wohnung die Mieteinnahme gesteigert werden.

Das Objekt ist zu 100 Prozent vermietet. Die aufgelaufenen Mieterträge für das Jahr 2023 betrugen 99.408,02 € und liegen damit leicht über der Prognose.

Wirtschaftliche Entwicklung

Am Jahresende ist, bedingt durch den Starkregen, ein Wasserschaden im Bereich eines Gruppenraumes der Kita und im Keller aufgetreten.

Dieser wurde inzwischen behoben. Teile dieser Kosten sind nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt.

Im März 2024 ist die Heizungsanlage des Hauses komplett erneuert worden, da eine Reparatur wirtschaftlich nicht mehr vertretbar war.

Aktuell sind alle Schäden damit vollständig beseitigt. Sowohl die angefallenen Kosten im Jahr 2023 als auch die Erneuerung der Heizung wurde den Rücklagen entnommen.

Objektbewertung

Das Objekt wurde zum 03.01.2024 indikativ bewertet. Aufgrund der Marktentwicklungen im Jahr 2023 und des weiterhin hohen Zinsniveaus wurde die Ertragswertberechnung noch einmal angepasst.

Im Vergleich zum Gesamtmarkt in Bremen, der sich mit ca. - 10 % entwickelt hat, hat sich das Projekt mit einer Wertminderung von - 8,5 % gegenüber dem Kaufpreis marktgerecht entwickelt.

Marktwerteinschätzung

Marktwerteinschätzung1	1.830.000,00 €
Kaufpreis	2.000.000,00 €
Wertentwicklung	-8,50 %

Performance: Indikativer Tokenwert

Objektentwicklung:

Das Objekt wurde im Jahr 2022 überwiegend übernommen. Der Verkäufer schuldet den Ausbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung. Dieser Ausbau sollte gemäß Kaufvertrag zum 31.10.2022 fertiggestellt sein. Der Ausbau wurde inzwischen begonnen, die Dacharbeiten im Außenbereich sind weitestgehend abgeschlossen. Der Innenausbau wird aktuell durchgeführt. Für unsere Anleger haben wir zur Sicherstellung des Dachgeschossausbaus einen Kaufpreisrückbehalt von 200.000 € vereinbart, der erst mit vollständiger Fertigstellung und Abnahme der Arbeiten gezahlt wird. Zusätzlich bürgen die Verkäufer vollumfänglich privat für den geschuldeten Dachausbau.

Unseren Anlegern entstehen durch diese Verzögerung keine Nachteile, da der Verkäufer bisher pünktlich und vollumfänglich Mietersatzzahlungen für die Dachgeschosswohnung gemäß einer im Kaufvertrag geschlossenen Vereinbarung übernommen hat.

Alle Bestandseinheiten sind vermietet, kein Mietvertrag wurde gekündigt. Die Mietzahlungen für 2022 sind durch die Mieter vollständig erfolgt.

Wirtschaftliche Entwicklung: 

Die Mieteinnahmen konnten deutlich über Prognose gesteigert werden. Insgesamt betragen diese, inkl. Dachgeschoss aktuell 97.818,60 Euro p.a. (kalkuliert waren für 2023 88.150 Euro). Die Ausgaben für Instandhaltung und Immobilienverwaltung sind im Jahr 2022 geringer ausgefallen als erwartet. Die nicht benötigten Mittel der Instandhaltungsrücklage werden in das Jahr 2023 vorgetragen.

Objektbewertung:

Das Objekt wurde durch einen Gutachter am 03.01.2023 indikativ bewertet. Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus wurde die Ertragswertberechnung angepasst. Als Kaufpreisfaktor (Nettokaltmiete) wurde von rd. 25 auf 22,5 reduziert. Zusätzlich wurde der Marktwert pauschal um 100.000 € reduziert. Diese Reduzierung ist als Sicherheitsabschlag zu verstehen und entfällt nach Dachgeschossabnahme. Auch nach diesem Sicherheitsabschlag ergibt sich eine Wertsteigerung von ca. 5% im Vergleich zum Kaufpreis.

Zusammenfassung:

Insgesamt hat sich das Projekt "Stern!" Im Jahr 2022 besser entwickelt als prognostiziert. Der Marktentwicklung haben wir mit der vorsichtigen Objektbewertung Rechnung getragen. Die Zinszahlung für 2022 an Anleger erfolgt voraussichtlich im April 2023.

Marktwerteinschätzung:

Marktwerteinschätzung2	2.100.000,00 €
Kaufpreis	2.000.000,00 €
Wertentwicklung seit Kauf	+ 5,00 %

_{1 Der indikative Tokenwert spiegelt den aktuellen Vermögenswert pro Token wider. Dieser umfasst die aktuelle Gewinnbeteiligung basierend auf dem aktuellen Marktwert des Referenzwertes (Sachwert), das am Stichtag relevante Bankguthaben, die nicht amortisierten Akquisations- und Exitkosten, jegliche ausstehende Managementgebühren als auch alle weiteren Verbindlichkeiten. Die Angaben wurden von der Emittentin nach bestem Wissen und Gewissen berechnet. Alle Angaben sind ohne Gewähr.}

_{2 Hierbei handelt es sich um eine unabhängige, indikative Marktwerteinschätzung. Diese ersetzt kein Gutachten und ist nur eine Indikation des potentiell zu erzielenden Marktpreises. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich um keine Verkaufsgarantien handelt und der in Zukunft noch zu erzielende Verkaufspreis signifikant von dieser Prognosen abweichen kann. Frühere Wertentwicklungen, Simulationen oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklungen. Erfahren Sie mehr über die Bewertungsmethodologie in der Sektion “Wichtige Hinweise zur Bewertung”.}

2022

Anleger-Mietverwaltungsüberschuss	36.731,39 €
Erzielte Ausschüttungsrendite	3,81 %

2023

Anleger-Mietverwaltungsüberschuss	29.365,67 €
Erzielte Ausschüttungsrendite	3,04 %

Kindertagesstätte

Die Kindertagesstätte befindet sich im Erdgeschoss und in Teilen des 1. Obergeschosses. Die Mietfläche beträgt rund 600 m².

Der Mietvertrag der Kindertagesstätte, mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 8,50 € pro m², hat eine feste Laufzeit bis 2042. Die Mietverträge sind überwiegend indexiert und werden regelmäßig anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex Deutschlands angepasst. Die Mietflächen wurden 2017 komplett saniert und umgebaut an den aktuellen Mieter übergeben und werden derzeit als Kindertagesstätte betrieben.

Wohnung 1. Obergeschoss

Im 1. Obergeschoss befindet sich neben der Kindertagesstätte ein Apartment. Das Apartment ist durch einen separaten Hausflur, getrennt von der Kindertagesstätte, erreichbar. Dem Mieter stehen außerdem zusätzlich Kellerräume zur Verfügung.

Wohnung 2. Obergeschoss

Die Wohnung im 2. Obergeschoss wurde im Zuge des Ausbaus der Kindertagesstätte ebenfalls komplett saniert. Sie verfügt über einen eigenen Balkon und ebenfalls einen eigenen Kellerraum.

Wohnung Dachgeschoss

Das Dachgeschoss wird in 2022 gem. Bauantrag und gemäß ENEV neu ausgebaut. Alle Kosten des Ausbaus sind bereits im Kaufpreis inkludiert. Ein Kostensteigerungsrisiko trägt der Verkäufer der Immobilie und hat dafür zusätzlich eine persönliche Haftung übernommen. Ein Teil des Kaufpreises wird erst fällig, wenn die Sachwert Invest GmbH und die zuständige Baubehörde die Arbeiten abgenommen haben.  Die Wohnung wird im gehobenen Standard errichtet und verfügt über eine sonnige Dachterrasse. Im Zuge des Ausbaus wird der Verkäufer das gesamte Treppenhaus und die Stromverteilung ebenfalls erneuern.

Langfristiger Vermögenserhalt – renditestark, inflationsgebunden und sozial

Bei dem Projekt Kindergarten & Wohnen in Bremen handelt es sich um ein Immobilienportfolio mit rund 854 m² vermietbarer Fläche - Aufgeteilt in eine Gewerbe- und drei Wohneinheiten.

Die Gewerbeeinheit verfügt über eine Nutzfläche von rund 600 m² und wird bis 2042 durch den Kindergarten Kinderhaus-Sterntaler angemietet. Die Mietkosten des Kinderhauses werden von der Stadt Bremen über eine Pauschale pro betreutes Kind bezuschusst und bieten daher einen bonitätsstarken und risikominimierten Mietvertrag. Der Mietvertrag mit dem Kindergarten ist indexiert und wird daher regelmäßig anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex Deutschlands angepasst.

Die drei Wohneinheiten verfügen insgesamt über 254 m² Wohnfläche und sind bis zum Übergabetermin vollständig vermietet. Die Gewerbeeinheit versorgt, durch die langfristige Vermietung an das Kinderhaus-Sterntaler, die Stadt Bremen mit dringend benötigten Kita-Plätzen. In dieser kümmern sich die pädagogischen Fachkräfte um rund 50 Kinder im Alter zwischen 1-6 Jahren.

Das Portfolio ist für das Jahr 2022 mit einer Mietgarantie des Bauträgers ausgestattet. Dieser haftet privat und garantiert für das komplette Jahr 2022 einen Gesamtmietzins von 81.000€. Die Miete wird trotz des späten Ankaufs im April rückwirkend für das ganze Jahr 2022 zur Verfügung gestellt und ermöglicht einen Mietertrag ab dem ersten Tag.

Somit erhalten die Anleger bereits im April 2023 eine attraktive prognostizierte Ausschüttung von ca. 3,86 % auf das eingesetzte Kapital. 

Betreiber und Mieter des Kindergartens ist die Kinderhaus Sterntaler gGmbH, eine 100%ige Tochtergesellschaft des Vereins “Aktion Hilfe für Kinder”. Dieser setzt sich seit 1998 dafür ein, dass alle Heranwachsenden die gleichen Möglichkeiten haben ihre Welt zu entdecken und zählt bereits über 25.000 Mitglieder.

Mikrolage

Stadtnahe Wohnmöglichkeiten und ein Naherholungsgebiet prägen den multikulturellen Stadtteil Woltmershausen. Der stetige Wandel der Hafenwirtschaft, zahlreiche Immobilienprojekte sowie Industrialisierung und die Renaturierung lassen die Attraktivität dieses Wohnortes rasant wachsen. Neben abwechslungsreichen Freizeitmöglichkeiten finden sich jedoch auch sämtliche Dinge des täglichen Bedarfes. Diverse Bildungseinrichtungen, Lebensmittelgeschäfte, Ärzte und Apotheken finden Sie in unmittelbarer Umgebung. Abgerundet wird die Infrastruktur mit zahlreichen Bushaltestellen und der direkten Anbindung zur Bundesautobahn A281. So gelangen Sie unkompliziert in nur wenigen Minuten in den Stadtkern oder das Bremer Umland. Durch den Ausbau der A281 mit Tunnelquerung unter der Weser, wird die Attraktivität in der Zukunft weiter steigen. 

Zum Bremer Marktplatz und in die Überseestadt sind es nur 1,5 km oder knapp 10 Minuten mit dem Fahrrad. Spontan hin und weg. In unmittelbarer Nähe entsteht das Tabakquartier, der neue Standort für zukunftsträchtige Unternehmen und kreative Selbstständige sowie schon bald ein schöner Wohnort für Jung und Alt. Für Ausflügler bietet dies somit eine tolle Möglichkeit zwischen Lankenauer Höft, Pier 2 und Molenturm zu pendeln und die Aussicht ins Blaue zu genießen. Der in unmittelbarer Nähe liegende Weseruferpark in Rablinghausen bietet neben idyllischen Spazierwegen einen 300 Meter langen Sandstrand, welcher seit 2009 als Badestrand genutzt werden kann.